任意売却なら管財アシストへお任せください　　（無料相談、大阪・近畿圏を中心に全国対応）

債務にお困りの方は以下をご参照ください。任意売却を中心に 多彩な解決策をご提案、早期解決を目指します。 住宅金融支援機構・フラット35・住宅金融公庫ゆとりローンでお困りの方 消費者金融・クレジットを利用してしまった方 住宅ローンで期限の利益を喪失された方 物件が競売にかかってしまった方 収益物件で悩むオーナーの方

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差押（競売申立）に関する質問・相談が急増しております。
経済情勢の悪化、リストラ・・・原因は兎も角として相談される方々の大半が、各種債務や住宅ローンが払えなくなって
相当の期間が経過し、債権者による差押登記（競売申立）が完了した後からの相談です。
差押登記が行われる前に債権者から、内容証明郵便等で債務者・連帯保証人等に催告・督促が来ているはずです。
出来ればこの段階より以前にご相談いただければ、より良い解決方法を見出せたであろう案件が多いのが実状です。
しかし、決して遅くはないはず、まだ間に合うはずです。 諦めるまえに、是非ご相談ください。

証書貸付で融資を受けている場合は、約定返済を怠れば当然に期限の利益を喪失し、
事務的・自動的に競売に入っていくように金融機関ではマニュアルが出来ています。
返済が不可能と判断された出来るだけ早い段階で相談して下されば、それだけ多様な対応方法の選択肢が残されています。
残されている時間が少なければ少ない程、対応が難しくなり、守れる不動産も守れなくなるという状態になります。
個人情報保護とコンプライアンス意識の高いことが、ご相談、ご依頼の際の重要な判断基準であろうかと存じます。
私ども管財アシストは、決して任意売却に偏ることなく、非弁行為に細心の注意を払い、
法令順守を企業としての最重要行動規範として業務遂行にあたっております。決して諦めず、管財アシストにご相談ください。

任意売却とは、債務超過（オーバーローン・担保割れ）不動産を、競売開札期日の前日までに 担保権者（債権者）・所有者（債務者）の合意を得て売却することです。 債権者からすると、民事執行法等に定める権利行使手続きによらず、任意的に担保を処分し、被担保債権を回収する手段です。

大まかな流れを把握しやすいように、月ごとに記しています。
債権者、担保権者、執行裁判所等々により、多少異なりますのでご承知おきください。
大阪では、担保不動産競売開始決定通知を受け取ってから、６ヶ月前後で売却許可決定にまで至るのが現状です（2012年現在）。
任意売却による決済は、理論上競売開札期日の前日まで可能ですが、期間入札の通知が届いた時点で、
決済可能な購入希望者により決済日の確定をしていなければ時間切れ（任意売却不可）とする債権者が多いのが実状です。

	住宅ローンの延滞・滞納（３～６ヶ月）
	▼			当社にご相談
１月	期限の利益の喪失
	▼			返済・債務状況確認
	▼			市場・現地調査で不動産査定
２月	代位弁済
	▼			任意売却の申出
	▼			専任媒介契約
３月	競売申立て			債権者によっては競売同時進行
	競売開始決定・差押			売却活動・各債権者との交渉
４月	配当要求終期の公告			▼
	現状の調査及び評価			合意後不動産売買契約
５月	▼			▼
	▼			ご売却・決済（返済）
６月	▼			▼
	▼			申立債権者による競売取下
７月
	期間入札の通知・売却基準価額決定			無担保債務化・その他手続き
	売却実施命令			生活再生
８月
	公告
	▼
９月	期間入札の開始・及び開札
	▼
	売却許可決定
10月	▼			≫任意売却の詳細な流れはコチラ≪
	▼
11月	▼
	▼
12月	引渡命令
	明渡しの強制執行へ
	競売の詳細な流れはコチラ≫

競売にかかった不動産を取り戻す方法として、競売の入札に参加する方法もございますが、
当該不動産の抵当権の債務者(連帯債務者を含む）は、民事執行法の規定で入札には参加できません。
最低限の価額でその落札価格を予想することは、
競売を熟知している業者でも至難の業と言えますが、当社スタッフは長年の経験と知識によって、
【　競売を利用した買戻し　】や【　第三者名義による落札　】の為の様々なノウハウを蓄積しております。
当社は、債務者の方が現在どのような場面に置かれていて、
どのような希望を持たれているかを正確に把握し、最善の処理と御提案をさせていただけるものと自負しております。
任意売却の専門家であるとともに、競売の専門家でもある当社だからこそ可能な業務です。
競売や任意売却後の残債は【逃げ切れる・請求は受けない・放っておけばよい】等々、無知・無責任な助言を受けられた方々は、
サービサー（債権回収会社）が、この無担保債権をどのように扱うのか下のリンク先から必ずご確認ください。

≫ 任意売却や競売後の残債について ≪
　　　　　　平成24年4月、最新情報を追加しました。

住宅ローンや各種債務、任意売却で悩む皆様へ

管財アシストはこれまで大阪を中心に任意売却の数多くの事例をサポートさせて頂き、プロとしての目、つまり豊富な経験と識別力を培ってまいりました。私たちが、あなたの手足となり、ビジョンを実現する為の具体的最善策を提案し、アシストしてまいります。

家を維持したい？　現在の生活を維持したい？　会社を維持したい？　人によって価値基準はさまざまですが、では『結果はどうなるの？』という具体的に将来を見通しながら債務整理していく事は経験がなければ難しいものです。
しかし、個人の方が債務整理や任意売却 等の経験を、何回もできるものでもありません。管財アシストは数々の経験を積み重ねてまいりました。その豊富な経験と識別力をもって、債務でお困りの方に最善の結果をお約束します。

収益物件の売却、任意売却、競売で悩む大阪・近畿圏のオーナー様へ

不動産から債権を回収するために、競売もしくは任意売却という、どちらも確実に
所有権を失う手法が主に用いられているのは周知のとおりです。

抵当不動産が収益物件の場合には、債権者がその満足を得る手立てとして
当面、債務者が所有権を失うことのない、物上代位による賃料債権の差押があります。
しかし賃料の全てを担保権者が得ることにより、結果、管理費用捻出等々の問題から
不動産が荒廃するなど、資産価値の減価要因にもなっております。
その他、後順位抵当権者による抜駆け的な物上代位権の行使により、
抵当権の本来の順位が反映されない場合があるなど多種多様な問題が存在します。
また、一般債権者が行う債務名義による強制管理のもとでは、
担保権者が優先弁済を受けることができないという問題もありました。

これらの問題を解決するべく民事執行法の改正（平成16年4月1日施行）により、
担保不動産収益執行制度が設けられました。
しかしながら物上代位に比べると利用件数が著しく少ない大きな理由のひとつは、すべての収益を得ることができる物上代位による
賃料差押に対し、担保不動産収益執行では、時間がかかるうえ、管理費用や税金の負担があるということでしょう。
債権回収方法の選択は、債権者様の裁量ですから仕方のないことですが・・・

ちなみに、多くの場合、担保不動産収益執行は競売と併用されているようです。
担保不動産収益執行に期間は制限されていないのですが、早期回収を図ることは
債権者様にとっては至極あたりまえのことでしょう。

しかし、担保不動産収益執行か物上代位による賃料債権差押、もしくは強制管理で、
充分早期に全額回収が可能であるにも拘らず競売を申立てられている事案に
多々遭遇します。
収益率の向上を代表とする資産価値の向上とオーナー様の誠意ある対応が、
債権者に、競売ではなく担保不動産収益執行や強制管理による債権回収の決断を促します。
弊社が、法定管理に備え上質の管理にて、資産価値向上と所有権の維持を目指します。
資産価値向上は、やむなく換価手続き（任意売却もしくは競売）に移行した際にも、オーナー様にとって有利となることは確実です。

このままでは所有権を失うという現実や、経済的理由から対象物件の管理を放棄せざるを得ないと
いう状況は充分承知しております。しかし、今一度、弊社にご連絡ください。
営膳・保守管理の為の費用を含め、ご相談のうえ対応させていただきます。

一人で悩まないで、ご相談ください。

多額の債務を抱え孤軍奮闘、たった一人で悩んでおられる方にこれまで数多く出会いました。通常、そのような状況におかれた場合、普通の人であれば、自分にとって何が最善の
選択なのかを調べる余裕がなくなります。最善の決定をするには、
的を射た情報と的確な解決手段を知っておかなければなりません。

情報はインターネットを調べると無限に出てきますが、その中から本当に必要な情報を
搾り出す事は多大の時間と困難を極めます。また膨大な人脈がある人で無い限り、その状況の解決のために依頼できる専門家を、的確に選ぶことはできません。 大阪の任意売却専門業者をお探しの方、競売コンサルタントをお探しの方、
各種債務でお困りの方、一人で悩まず、どうぞお気軽にご相談ください。

弊社へのアクセスマップ

【 大阪府内全域 】
阪神高速１号環状線、もしくはＪＲ大阪駅を中心として半径100ｋｍ圏内の兵庫県・
京都府・奈良県・和歌山県・滋賀県・三重県内の各都市へは、即日対応可能です。
相談料・交通費等々、ご負担は一切ございませんので、現状を正確に把握する為にも、
電話・メールでお問合わせの後、面談にてご相談いただければ幸いです。

みずほ銀行、三井住友銀行、三菱東京ＵＦＪ銀行、りそな銀行

池田泉州銀行（旧・泉州銀行、旧・池田銀行）、京都銀行、紀陽銀行、近畿大阪銀行、但馬銀行、
南都銀行、関西アーバン銀行、大正銀行、みなと銀行

永和信用金庫、大阪厚生信用金庫、大阪市信用金庫、大阪信用金庫、大阪東信用金庫、　
摂津水都信用金庫

大阪協栄信用組合、近畿産業信用組合、大同信用組合、のぞみ信用組合

住宅金融支援機構 （旧・住宅金融公庫）、大阪市信用保証協会、
大阪府中小企業信用保証協会、
日本政策金融公庫（旧・国民生活金融公庫）

株式会社優良住宅ローン、ＳＢＩモーゲージ株式会社、
アイフル、アコム、アプラス、オリエントコーポレーション、オリックス、オリックス・アルファ、　
ＣＦＪ、ジャックス、セディナ、三菱ＵＦＪ二コス

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